드디어 확정되어 1월 30일부터 시행되는 서민과 실수요자를 위한 고정금리 특례보금자리론에 대해 알아보도록 하겠습니다.
연이은 연준의 금리인상으로 인해 시장의 금리 상승이 가파르고 대출금리로 반영되며 실수요자에는 이자부담이 늘었고 그로 인하여 부동산 규제가 많이 완화되었음에도 거래가 급매 외에는 없기에 정부에서는 가계부채 구조를 개선하기 위해 이 같은 정책을 펼치게 되었습니다. 이 정책은 2023년에만 한시운영되는 정책입니다.
■ 목차
1. 특례보금자리론 요약 및 간단 용어
2. 특례보금자리론 지원내용과 대상
특례보금자리론 요약 및 간단 용어
대상주택 : 9억 원 이하의 주택 (KB시세> 한국부동산원> 주택공시가> 감정평가액 순으로 적용)
대출자격 : 무주택자 또는 1주택자. 1주택자는 대출실행일로부터 2년 내 기존 주택 처분
대출한도 : 최대 5억원 이내에서 소득 무관 대출 가능하며 LTV 70%, 생애최초 LTV 80% 예상
소득한도 : 없음. 단, 6억 원 이하의 우대금리를 받으려면 소득한도 필요
대출금리 : 기본금리 4%중후반이나 매월 시장금리, 재원상황 등을 고려한 기본금리 조정
상환방식 : 원금균등, 원리금균등, 체증식 분할상환
정책시행일 : 2023년 1월 30일부터 1년 한시 시행
DSR : 미적용
간단용어
LTV (Loan To Value ratio)
주택 담보인정비율로 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액
LTV 70% 일 경우 6억 원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리자 한다면 최대금액은 4억 2천만 원입니다. (6억원X0.7)
DTI (Debt To Income)
총부채상환비율로 주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 하는 금액을 연소득의 일정 비율로 제한한 비율
DTI 60% 일 경우 연간 소득이 5,000만 원이라면 총부채의 연간 원리금 상환액은 3천만 원입니다. (5천만원X0.6)
예를 들어 30년 상환으로 3억을 대출받는다면 연평균 1천만 원을 상환이 가능하면 됩니다.
DSR (Debt Service Ratio)
총부채원리금상환비율로 개인이 1년간 갚아야 하는 담보, 신용대출 등 모든 부채의 원리금을 연속으로 나눈 비율
DTI와 비슷하지만 주택 대출 연간 원리금 상환액뿐 아닌 기타 대출 상환액까지 모두 포함하는 점이 다릅니다.
체증식 분할 상환
대출 실행 초기보다 향후 소득이 늘어날 것으로 예상하여 실행 초기에는 적게, 시간이 지날수록 많은 원리금을 상환하는 방식
특례보금자리론 지원 내용과 대상
대출한도 최대 5억 원 이내에서 소득 무관 대출 가능
LTV 최대 70%, 생애최초 주택 구입자는 80% 내에서 가능합니다.
단 아파트가 아닌 연립, 다세대, 단독주택은 5%P, 규제지역은 10%P 차감됩니다.
DTI는 최대 60% 내에서만 대출이 가능합니다.
DSR은 미적용입니다.
규제지역의 경우 10%P 차감
대출 만기는 10, 15, 20, 30, 40, 50년으로 6가지입니다.
대출 기본금리는 우대형 (4.65~4.95%), 일반형 (4.75~5.05%)으로 구분됩니다.
조건에 따라서 최대 90bp 내에서 금리 우대가 적용되고 매월 시장금리, 재원상황 등을 감안하여 대출 기본금리가 조정될 예정입니다.
우대금리는 아낌 e 요건으로 10bp (0.1%) 적용 + 기타 조건에 따라 최대한도 80bp입니다.
그러나 구분요건의 저소득청년과 사회적 배려층은 거의 해당사항이 없을 것으로 보입니다.
6억 이하의 주택으로 예시를 들어보겠습니다.
약 30년 상환조건으로 대출을 실행했습니다.
그렇다면 부부소득에 따라 4.85 최대 4.95입니다.
4.85에서 결정적으로 우대금리를 받을 수 있는 항목은 신혼가구 정도입니다.
신혼부부 금리 적용되어도 4.65% 정도로 예상됩니다.
최대 3.75% ~ 4.05% 까지라는 눈이 번쩍할 만한 금리이지만 실질적으로 받는 혜택은 4% 중후반대로 예상됩니다.
그럼에도 특례보금자리론이 괜찮은 정책인 이유는 기존의 보금자리론은 6억 한도였지만 최대 9억 원 이하의 주택이 대상 적용되어 최근 하락하는 주택가격을 보면 서울기준 특별한 몇 군데를 제외한 나머지의 국민평수인 30평대 아파트가 해당될 것으로 전망됩니다.
소득한도가 없어 개인사업자들에게도 내 집마련의 기회가 생겼습니다.
기존 변동금리를 가지고 있는 사람들도 인하된 확정금리로 이용이 가능해질 것으로 예상되며 중도상환수수료가 면제된다고 합니다.
주택가격이 9억 원 이하의 주택이 대상입니다.
9억 원의 기준은 KB시세> 한국부동산원 시세> 주택공시가격> 감정평가액 순으로 적용이 됩니다.
소득 제한이 없습니다.
단, 우대금리 적용은 소득이 제한됩니다.
무주택자와 1주택자가 신청이 가능하며 1주택자의 경우 2년 내 처분조건이 있습니다.
이상 정부에서 가계부채 개선과 부동산 시장 활성화를 위한 특례보금자리론에 대해 알아보았습니다.
자세하게 뜯어보면 좋으면서도 한번 더 생각하게 만드는 정책입니다.
서민을 위한 정책이라고는 하는데 특별히 서민, 무주택자를 위한 정책이라기보다는 중산층의 주택 매매 수요를 이용한 세금을 확보하기 위한 정책으로 생각됩니다.
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